10억 아파트를 1억으로? 6월 시행 '지분형 모기지' 정책 완전 정리
안녕하세요. 이크로 입니다.
이번에 10억 아파트를 1억으로 마련할 수 있도록 시행하는
지분형 모기지 정책이 나왔다길래 내용을 정리해봤습니다.
(사실 지금 같은 사회구조에서 과연? 이라는 생각이 들지만 그래도 사람들 마다 받아들이는 건 다르겠죠?)
[정책 개요]
정부는 고금리와 집값 부담으로 내 집 마련이 어려운 청년·신혼부부 등을 위해 ‘지분형 모기지’ 제도를 6월부터 시행합니다.
기존 주택담보대출 방식이 아닌, 정부가 아파트 지분 일부를 매입해 공동 소유하는 방식으로, 적은 자본으로도 주택을 구입할 수 있는 것이 특징입니다.
[어떻게 작동하는가]
예를 들어 10억 원짜리 아파트를 구입할 때, 개인은 전체 지분의 60%(6억 원)만 부담하면 되고, 나머지 40%(4억 원)는 한국주택금융공사가 투자하여 함께 소유합니다.
이때 6억 원 중 4억 2천만 원은 대출, 1억 8천만 원은 본인의 현금으로 충당할 수 있어, 실제로는 1억 8천만 원만 있으면 내 집 마련이 가능합니다.
[팔 때는 어떻게?]
주택을 매도할 경우 시세 차익은 지분율대로 분배됩니다.
예를 들어 10억 원에 매입한 아파트를 12억 원에 팔 경우, 2억 원의 시세 차익 중 개인은 60%(1억 2천만 원), 주택금융공사는 40%(8천만 원)를 각각 가져갑니다.
[집값 하락 시 책임은?]
집값이 하락할 경우 손실은 주택금융공사가 부담합니다.
개인은 지분 내에서만 손해를 감내하고, 국가가 나머지를 감수하기 때문에 '원금 보장성' 효과가 있는 구조입니다.
[추가 지분 매입 가능]
개인이 여유 자금이 생기면 2년마다 한 번씩 정부 지분을 추가 매입할 수 있습니다.
이때 매입가는 시세 최고가가 아닌 실거래 중간가를 기준으로 삼아, 보다 유리한 조건으로 지분을 늘릴 수 있습니다.
[숨은 비용은 없는가?]
정부가 지분을 보유한 만큼, 이에 대한 '사실상 임대료' 성격의 비용을 매달 내야 합니다.
예를 들어 정부 지분이 4억 원일 경우, 연 2%의 사용료를 내야 하며, 이는 연간 800만 원, 월 약 66만 원 수준입니다.
여기에 개인 대출(4.2억 원) 이자까지 더하면 월 133만 원 수준, 총합 약 200만 원이 나갑니다.
[장점 요약]
- 소액 자본으로도 내 집 마련 가능
- 시세 차익은 개인이 일부 확보
- 손실 시 정부가 부담
- 지분 추가 매입 가능 (저렴한 가격 기준)
[단점 및 우려]
- 국가가 손실을 감당해야 하므로 세금 부담 우려
- 주택시장 과열 우려 (정부가 부양책을 계속 사용할 경우)
- 집값 상승 시 수익 공유에 대한 국민 정서적 반감
- 부동산이 '공동 소유'라는 개념에 대한 낯섦
- 월세 성격의 비용이 지속적으로 발생
[정책의 의의와 방향성]
지분형 모기지는 실수요자에게 유리한 제도이며, 특히 청년 세대의 주거 안정을 위한 대안으로 주목받고 있습니다.
다만 정책 시행 이후에는 집값 상승 자극, 세수 부족 문제 등도 함께 고려해야 합니다.
제도의 지속성과 일관성이 정책 신뢰도를 높이는 관건이 될 것입니다.