전세를 왜 피해야 할까? 월세와 배당투자로 바꾸는 나만의 부의 전략
안녕하세요. 이코노미그로우 입니다.
✅ 대한민국만의 독특한 제도, 전세의 진실
전세는 대한민국에만 있는 독특한 거주 형태입니다. 1970년대 산업화 시기, 도심 인구 급증과 고금리 상황에서 개인 간의 대출 형식으로 만들어졌죠. 당시엔 대출 자체가 어려웠기 때문에, 집주인에게 세입자가 무이자로 돈을 빌려주는 구조가 당연하게 받아들여졌습니다.
하지만 지금의 전세, 여전히 괜찮은 선택일까요?
✅ 전세의 가장 큰 문제: ‘기회비용’
우리가 간과하는 가장 큰 리스크는 바로 기회비용입니다.
전세로 들어간 거액의 보증금은 사실상 집주인의 레버리지가 됩니다.
예를 들어볼게요:
- 6억 원짜리 아파트
- 전세보증금 4억 원
- 집주인은 2억만으로 해당 집을 소유
- 2년 후 집값이 6.3억이 되면? → 집주인은 3천만 원 수익,
→ 세입자는 아무런 보상도 없음
게다가 인플레이션까지 감안하면, 전세 보증금의 실질가치는 감소합니다.
그런데도 우리는 ‘원금 돌려받았다’는 생각에 안도하죠.
✅ 월세로의 전환, 그리고 ‘투자의 기회’
많은 분들이 월세를 피하는 이유는 단순합니다.
‘없어 보일까봐’, ‘돈이 아까워서’라는 심리적 요인입니다.
하지만 이제는 패러다임을 바꿔야 할 때예요.
전세 대신 월세에 살고, 남는 돈을 투자하라.
이 전략이 지금의 전세보다 훨씬 강력한 이유는 아래와 같습니다:
| 초기자금 | 1억 + 2억 대출 | 1억 중 2천 보증금만 사용 |
| 이자부담 | 연 800만 원 (4%) | 없음 |
| 여유자금 | 0원 | 8천만 원 → 투자 가능 |
→ 전세는 레버리지를 집주인에게 주는 것
→ 월세는 나의 레버리지로 투자 자산을 만든다
✅ 현실적인 투자 전략: SCHD, 배당 ETF
월세로 살며 남은 8천~9천만 원을 미국 ETF ‘SCHD’에 투자한다고 가정해볼게요.
- 연배당 4% + 배당 성장률 8%
- 배당 재투자만 고려 시
| 2년 | 9,765만 원 |
| 4년 | 1억 740만 원 |
| 20년 | 3억 5천만 원 |
단순히 월세가 비싸다고 꺼려할 필요 없습니다.
월세가 연간 288만 원 비싸더라도, 투자 수익은 훨씬 크기 때문입니다.
✅ 전세를 피해야 하는 이유, 다시 정리합니다
- 전세금은 집주인의 레버리지로 사용됨
- 세입자는 아무런 자산 축적 없이 2년을 소비
- 인플레이션으로 실질 가치 감소
- 월세 + 투자 조합은 장기적으로 부를 만드는 전략
🔍 마무리하며: “우상향하는 시장에 내 자산을 넣어라”
저는 **“증시는 우상향한다”**는 믿음을 가지고 꾸준히 투자하고 있습니다.
전세가 아니라 월세, 그리고 ETF 투자는 그 믿음의 실천이죠.
무리한 투자가 아니라, 내가 통제할 수 있는 자금으로 시작하는 장기 전략.
지금 당신의 전세금, 누군가의 부를 만들어주는 도구인가요?
아니면 당신 자신의 자산 성장 엔진인가요?
